«Обследуем» приватизированное жилье

.

Если продавец подтверждает свое право собственности документом о приватизации квартиры, то потребуется дополнительная проверка. Надо выяснить по домовой книге, какие лица были зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны) на момент приватизации. Чтобы продавец правомерно получил квартиру в «единоличную» собственность, такие жильцы должны были оформить свой отказ от приватизации.


Не исключено, что заинтересованные лица попытаются оспорить приватизацию и – по цепочке – ваши права на купленную квартиру. Однако помните, что срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если приватизация произошла раньше, то суд вправе отказать истцу, оспаривающему сделку.
Любое риэлторское агентство предлагает услуги по проверке юридической чистоты квартиры. Что это значит, и откуда берутся эти сведения? Человеку, впервые сталкивающемуся с покупкой – продажей квартиры, может показаться, что в этом процессе есть что-то от шпионского романа – дамы средних лет (коих больше всего именно среди риэлторов) под покровом ночи, при свете карманного фонаря изучают в местном ДЕЗе пыльные фолианты с секретными записями – кто куда выписался, когда и зачем. Разыскивают с помощью агентуры всех, кто может пролить свет на тайны квартиры…
На самом деле это не так, то есть так тоже бывает, но есть и более простой и цивилизованный способ – обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. По сути, это начало формирования института титула – регистрации в масштабах государства истории возникновения и перехода прав на все объекты недвижимого имущества, включая землю.
Именно титул в странах с рыночной экономикой является основой прав собственности. У нас до этого еще очень далеко.
Во-первых, многие объекты до сих пор не приватизированы, остаются в правовом обиходе такие загадочные, с точки зрения рыночной экономики, формы, как бессрочное пользование.
Во-вторых, большинство объектов в стране ни разу не меняло собственников через договор купли-продажи, а потому значительная часть недвижимости в ЕГРП не числится.
Есть еще «в-третьих», «в четвертых» и т. д. Так что Единый реестр единым пока не является. Проще говоря, с титулом в России пока беда.
Тем не менее на развитых региональных рынках база ЕГРП более полная, в первую очередь это относится к московскому жилищному фонду: значительная часть его приватизирована и прошла через сделки купли-продажи. Для риэлтора полнота реестра принципиального значения не имеет – главное, чтобы там был интересующий его объект. Данные реестра весьма полезны, но далеко не достаточны для проверки истории квартиры. Это еще одна особенность нашего права: факт государственной регистрации не гарантирует прав собственника и не может даже служить аргументом в суде. Допустим, если в начальный дикий период приватизации не были учтены права одного из собственников (а это случалось сплошь и рядом), запись в ЕГРП не поможет защититься от его законных претензий – ни вам, ни последующим добросовестным (или не очень) приобретателям.